פסק-דין בתיק ע"א 2040/04

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב בת.א. 45958/99 (כבוד השופטת ש. אלמגור) שדן בתביעותיהם הכספיות של צדדים לעסקת מכר מקרקעין. בית המשפט דחה ברובה את תביעתו של המערער בע"א 2040/04, וקיבל, בחלקה, את תביעתה של המערערת בע"א 2040.1/04 (להלן: " פסק הדין").

רקע

1.         עסקינן בעסקת מכר מקרקעין שנערכה בראשית שנת 1997 ושבמסגרתה רכשה גב' מירי פיש, המערערת בע"א 2040.1/04, (להלן: " פיש") דירה מהאדריכל לאון קונס, הוא המערער בע"א 2040/04, (להלן: " קונס"). הדירה, שנמכרה במצב של שלד, היוותה חלק מפרויקט בניה של בית משותף הכולל שש דירות ברח' יפתח 18, רמת השרון (להלן: הדירה") כשקונס אף שימש כאדריכל הפרויקט כולו. 

2.         המערכת החוזית החולשת על העסקה כללה חוזה בין פיש לבין קונס למכירת הדירה במצבה as is תמורת סך של 250,000$ (להלן: " הסכם המכר", ראו חוזה מיום 6.1.97 נספח ה' לתיק מוצגי פיש). כן נחתם חוזה בין פיש לבין אלי בן שם חברה לבנין והשקעות בע"מ, היא המשיבה 2 בשני הערעורים (להלן: " החברה הקבלנית"), להשלמת הדירה בהתאם לתשריט ומפרט טכני שהיוו חלק מהיתר הבניה, וזאת תמורת סך של 200,000$ (להלן: " חוזה הביצוע", ראו חוזה מיום 6.1.97, נספח ו' לתיק מוצגי פיש) .

במסגרת חוזה הביצוע אף ערבו קונס ואליעזר בן שם, המשיב 3 בשני הערעורים (להלן: " בן שם") להתחייבויות החברה הקבלנית כלפי פיש. עוד חתם קונס על כתב אחריות בו התחייב להיות אחראי על ביצוע העבודות המפורטות בחוזה הביצוע באופן שבו הן תתבצענה ברמה טובה ומקצועית בהתאם למפרט הטכני ולתשריט. תמורת עבודתו זו קיבל קונס סך של 15,000$ (ראו סעיף 4(א) לחוזה הביצוע, וכתב אחריות נספח ז' לתיק מוצגי פיש).

3.         במהלך הבניה התגלעו בין פיש לבין קונס מחלוקות שונות שעניינן אופן ביצוע העבודות והשינויים שהתבקשו על ידי פיש. אלה לא באו על פתרונן גם לא לאחר מינוי בורר וחתימת הסכם בוררות ביניהם, והמצב אף הסלים עד כדי עימות פיזי בין בעלה של פיש לבין קונס.  בפועל, החל מחודש מרץ 1998 לא נטל עוד קונס חלק בביצוע העבודות בדירה.

עם הפסקת שיתוף הפעולה בין פיש לקונס, שכרה פיש בחודש נובמבר 1998 את שירותיה של חברת ארט-פוינט בע"מ (להלן: " ארט פוינט") וזו השלימה את הבניה בדירה (ראו הסכם להשלמת עבודות הבינוי מיום 3.11.98, נספח יג לתיק מוצגי פיש).   

4.         הסכסוך המשפטי הובא לפתחו של בית המשפט, בתביעתה של פיש ובתביעה שכנגד אותה הגישו קונס, החברה הקבלנית ובן-שם (להלן יקראו כולם יחדיו " המשיבים").

פיש עתרה לפסק דין הצהרתי אשר יצהיר כי בין המשיבים מצד אחד, לבינה מצד שני, קיימת מערכת יחסים של מוכר-קונה, ובהתאמה יש להחיל עליה את הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973 (להלן: " חוק המכר (דירות)"). תביעתה של פיש לוותה גם בפן כספי, כאשר דרשה מהמשיבים פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, הנזקים שנגרמו לה בגין עבודתו הרשלנית של קונס, העיכוב במסירת הדירה ועגמת הנפש. סך הסכום שנתבע על ידה עמד על כ -  615,500 ש"ח.

המשיבים, וקונס בכללם, הגישו נגד פיש תביעה שכנגד שעמדה על פי פסק דינו של בית המשפט השלום על סך של 876,466 ש"ח. במסגרתה, נדרש סכום של 70,000$ יתרת התשלום שפיש טרם שילמה על פי חוזה הביצוע, תשלום בגין התוספות והשינויים שביקשה פיש ושלא היו כלולים במה שהתחייבו המשיבים לבצע מלכתחילה במסגרת חוזה הביצוע, וכן פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה בתוספת ריבית, עגמת נפש ואובדן מוניטין.

5.         בית משפט השלום נדרש לבירורן של המחלוקות בין הצדדים והוציא תחת ידו פסק דין מקיף, מפורט ומנומק המתייחס לכל השאלות שבאו לפניו. לאחר שבחן את מערכת היחסים בין המשיבים לבין פיש, קבע בית המשפט כי קונס מכר לפיש "דירה" כהגדרתה בחוק המכר (דירות), ומכאן תחולתו של חוק זה על מערכת היחסים ביניהם. כמו כן, יש תחולה להוראות החוק משום שבחוזה הביצוע התחייבה החברה הקבלנית לבנות לפיש דירה, ואילו קונס ערב לחוזה זה באופן שהחיל על עצמו בחתימתו חיובים הקשורים בחוזה הביצוע, אשר כפופים לחוק המכר (דירות). בכך, נדחתה טענתו של קונס להעדר תחולת החוק עליו כמוכר. 

מכאן, פנה בית המשפט לבדוק את טענותיהם הפרטניות של הצדדים, ובתמצית קבע כדלקמן:

א.         ירידת ערך הדירה כתוצאה מגודל הממ"ד - בית המשפט קיבל את טענתה של פיש כי על פי הסכם המכר, המפרט והתשריט שצורפו לו היא רכשה דירה בת ששה חדרים, בעוד שבפועל קיבלה דירת חמישה חדרים + ממ"ד. שטח הממ"ד, כך על פי בית המשפט, לא עמד בדרישות תקנות התכנון ובניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970 (להלן: " תקנות התו"ב") המתייחסות לשטח תקני של "חדר", להבדיל משטח תקני של "ממ"ד"  בתוך כך נדחתה טענת קונס כי פיש ידעה את מידותיו המדויקות של הממ"ד, משום שאלה צוינו בתשריט, ואף ראתה אותו במו עיניה בטרם חתמה על הסכם המכר. בית המשפט הדגיש כי חריגה מהתקן הרשמי מהווה הפרת חיוביו של המוכר ו"אי התאמה" כמשמעותה בסעיף 4 לחוק המכר (דירות). בתור קונה, לא היה על פיש לדעת כי התשריט אינו עומד בתקן הרלוונטי, מה גם שאישורה את התוכנית שהוצגה בפניה אינה מצמיחה תועלת למשיבים משום שלא ניתן להתנות על חוק המכר (דירות), אלא לטובת הקונה (ראו סעיף 7א לחוק המכר (דירות)). הוסיף וקבע בית המשפט כי קונס, בהיותו לא רק המוכר אלא גם אדריכל הפרויקט ומי שפיקח על ביצוע העבודות היה אמור להסב את תשומת ליבה של פיש לכך כי מידותיו של הממ"ד אינן תואמות מידות "חדר", ומשלא עשה כן כמוה כהסתרת אי ההתאמה מהקונה בהתאם להוראות סעיף 16 לחוק המכר התשכ"ח - 1968.  מדובר אפוא בהפרת חיוביו של המוכר כלפי הקונה.

מכאן נדרש בית המשפט לשאלה האם בשל גודלו של הממ"ד, אשר אינו עולה כדי חדר, ירד ערכה של הדירה. בעניין זה דרשה פיש פיצוי בסך של 80,000$.

לבית המשפט הוגשו שתי חוות דעת שמאיות, האחת מטעמה של פיש והשניה מטעמו של קונס. חוות דעתו של השמאי ויסמן, שהוגשה על ידי פיש, התבססה על הירידה במספר חדרי השינה, אך בית המשפט - לאחר ששמע את עדותו - קבע כי שמאי זה עשה "שעטנז" בין שתי גישות שמאיות שונות ומנוגדות, הסתמך על קריטריונים שאינם אחידים ואינם תומכים עצמם בנתונים רלונטיים ועדותו לעניין קביעת השומה היתה בלתי אחידה. מבין שתי חוות הדעת, העדיף בית המשפט את העקרונות אותן התווה השמאי אבירן, מטעמו של קונס, שעיקרה  כי התועלת השולית שבחדר הששי הינה פחותה יותר מהחדרים שבאו לפניו, וכן כי בדירות יוקרה כגון דא, הנתון החשוב הינו שטח הדירה הכללי, שטח אשר בפועל לא השתנה עקב המחסור בחדר. אף כי אבירן חיווה דעתו כי בנסיבות לא קיימת כל ירידת ערך, מצא לציין כי ככל שיקבע בית המשפט כי יש לפצות בגין נושא זה, הרי שכל מ"ר שלא נבנה בדירה גורע מערכה 2,610$.

בית המשפט דחה את הטענה כי אין כל ירידת ערך. על פי קביעתו, חוזים יש לקיים ויש לפצות את פיש בגין ציפייתה לחדר, שנכזבה. על כן, כפל את הנתון אותו הציג אבירן (2,610$ לכל מ"ר שלא נבנה) בגודלו של חדר תקני אותו חסרה הדירה והמגיע לפחות ל - 8 מ"ר, ופסק פיצוי בסך של 20,880$.

ב.         ירידת ערך הדירה כתוצאה מגובה חדר השינה והאמבט שבחדר הגג - גם כאן קיבל בית המשפט את טענתה של פיש כי חדר השינה שעל הגג נמוך בעשרה ס"מ מהגובה התקני שבתקנות התו"ב. טענתו של קונס כי הנמכת התקרה הינה תוצאה של בקשת פיש לשנות את מיקום השירותים הצמודים, שבוצעה בניגוד לעצתו, נדחתה.  בית משפט קבע כי לא הוכח שהשינוי לא בוצע על ידי קונס. גם כאן, כמו לגבי הממ"ד, בניה בניגוד לתקנות התו"ב, גם אם נעשתה בהסכמת הדיירים, אינה עולה בקנה אחד עם הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) ועל כן אין המשיבים משוחררים מאחריותם.  אשר לירידת הערך, בית המשפט הסתמך על חוות הדעת של השמאי ויסמן וכן על חוות דעת הנדסית (אינג' דבורצקי), שתיהן מטעמה של פיש, אשר שמו את ירידת הערך בסך של 6,435$, וכך פסק.

ג.          ירידת ערך הדירה בגין החסר בחנייה -  פיש טענה כי היה עליה לקבל שתי חניות צמודות, האחת מקורה ואחת שאיננה מקורה, ובמקום זאת קיבלה שתי חניות עוקבות. בית המשפט לא מצא בהסכם בין הצדדים ובמפרט הטכני התייחסות למיקומן של החניות, אך הדגיש כי מבחן השכל הישר מוביל למסקנה כי כשמדובר בשתי חניות הכוונה הינה לחניות צמודות ולא עוקבות. אין זה סביר כי פיש היתה מתחייבת לשלם עבור שתי חניות במחיר שווה לשתיהן תוך ידיעה כי תקבל חניה אחת גדולה אשר יכולה להכיל שתי מכוניות כשהשימוש בה כרוך בחוסר נוחות משווע. השומה שקבע שמאי מטעמה של פיש נמצאה מוגזמת ולא התחשבה בכך שערכה של החניה הלא מקורה הוא נמוך יותר. מכאן ששווי ירידת הערך הועמד על 1,500$, כאמור בחוות הדעת של אבירן, השמאי מטעמו של קונס.

ד.         ליקויי בנייה  - בראש נזק זה נדרש פיצוי של 266,200 ש"ח בהתאם לחוות דעתו של המהנדס דבורצקי שהוגשה על ידי פיש. על עדותו של זה נקבע כי לא פרש את מלוא היריעה לפני בית המשפט ולא גילה כי קדמה לחוות דעתו שהוגשה לבית המשפט בשנת 2000, חוות דעת קודמת אותה כתב בשנת 1998 שגם לא הופיעה בתצהיר גילוי מסמכים. המהנדס הודה כי יתכן שחלק מהליקויים שהופיעו בדו"ח הראשון מצאו דרכם גם לדו"ח השני מבלי שבדק אם אלה תוקנו שכן לא ידע כי נכנסה חברה אחרת שהשלימה את הבניה. כמו כן הודה כי אינו יכול לדעת לאיזה גורם לשייך כל ליקויי, אם למשיבים ואם לארט-פוינט. בית המשפט תמה מדוע פיש מלאה טענות כרימון לגבי ליקויים שונים בדירה בעיקר משום שהביעה שביעות רצון מעבודתה של ארט פוינט ואף שילמה לה את המגיע לה. כמו כן, לאחר התערבותה של ארט פוינט בעבודות שבוצעו על ידי המשיבים, לא ניתן להבחין מהם הליקויים שנגרמו על ידי המשיבים ומה הליקויים שנגרמו על ידי ארט פוינט, ובכך ניתק הקשר הסיבתי בין העבודות שביצעו המשיבים לבין הנזק הנטען. המשיבים חוייבו אך בתשלום אותו שילמה פיש לארט פוינט על מנת לסיים את ביצוע העבודות, סך של 11,000$.